各區(qū)住房城鄉(xiāng)（市）建設(shè)委、房管局，各有關(guān)單位：
為貫徹實(shí)施《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》，規(guī)范本市物業(yè)管理委員會(huì)組建工作，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委研究制定了《北京市物業(yè)管理委員會(huì)組建辦法》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。
北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)
2021年3月18日
北京市物業(yè)管理委員會(huì)組建辦法
第一條 為規(guī)范本市物業(yè)管理委員會(huì)組建工作，依據(jù)《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》，制定本辦法。
第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的住宅物業(yè)管理活動(dòng)適用本辦法。其他物業(yè)項(xiàng)目參照?qǐng)?zhí)行。
第三條 物業(yè)管理委員會(huì)依照《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》承擔(dān)相關(guān)職責(zé)，組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項(xiàng)，推動(dòng)符合條件的物業(yè)管理區(qū)域成立業(yè)主大會(huì)、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。
成立業(yè)主大會(huì)但是尚未成立業(yè)主委員會(huì)的，物業(yè)管理委員會(huì)組織業(yè)主大會(huì)按照《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十四條的規(guī)定履行職責(zé)，并組織執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定。
未成立業(yè)主大會(huì)的，物業(yè)管理委員會(huì)組織業(yè)主行使《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十四條和第四十四條規(guī)定的業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。
第四條 市住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)建立健全物業(yè)管理委員會(huì)委員培訓(xùn)制度。
區(qū)住房城鄉(xiāng)（市）建設(shè)或者房屋主管部門負(fù)責(zé)組織對(duì)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理委員會(huì)委員開展培訓(xùn)。
街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)組建本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理委員會(huì)，指導(dǎo)、監(jiān)督物業(yè)管理委員會(huì)依法履行職責(zé)。
第五條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域組建一個(gè)物業(yè)管理委員會(huì)。
堅(jiān)持黨建引領(lǐng)，推動(dòng)在物業(yè)管理委員會(huì)中建立黨組織。充分發(fā)揮業(yè)主中的中共黨員、人大代表、政協(xié)委員和社區(qū)志愿者在社區(qū)治理中的帶頭作用，引導(dǎo)和支持其積極參選物業(yè)管理委員會(huì)委員。
第六條 物業(yè)管理委員會(huì)由居民委員會(huì)、村民委員會(huì)、業(yè)主、物業(yè)使用人代表等7人以上單數(shù)組成，其中業(yè)主代表不少于物業(yè)管理委員會(huì)委員人數(shù)的二分之一。
業(yè)主擔(dān)任物業(yè)管理委員會(huì)委員的，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
（一）擁護(hù)中國(guó)共產(chǎn)黨的領(lǐng)導(dǎo)，遵紀(jì)守法；
（二）熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力并具備必要的工作時(shí)間；
（三）身體健康，具有完全民事行為能力；
（四）公告之日前一年度在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)居住半年以上；
（五）按照物業(yè)服務(wù)合同約定交納物業(yè)費(fèi)、不存在欠繳專項(xiàng)維修資金及其他需要業(yè)主共同分擔(dān)費(fèi)用的情況；
（六）本人、配偶及其直系親屬與物業(yè)服務(wù)人無直接的利益關(guān)系；
（七）未有《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的房屋使用禁止規(guī)定的行為；
（八）未有法律法規(guī)規(guī)定的其他不宜擔(dān)任物業(yè)管理委員會(huì)委員的情形。
第七條 有下列情形之一的，可以組建物業(yè)管理委員會(huì)：
（一）已交付業(yè)主的專有部分不足建筑物總面積百分之五十的；
（二）具備成立業(yè)主大會(huì)條件，但經(jīng)物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)后仍不能成立的；
（三）業(yè)主大會(huì)成立后，未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的。
第八條 符合組建條件的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府就物業(yè)管理區(qū)域擬組建物業(yè)管理委員會(huì)事項(xiàng)進(jìn)行公告。公告中明確物業(yè)管理委員會(huì)委員的人選要求、報(bào)名方式、起始日期等。
公告應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置至少兩處公示。物業(yè)管理區(qū)域顯著位置是指公告欄、小區(qū)出入口、單元門、電梯轎廂內(nèi)、客服場(chǎng)所等。
公示期限不得少于7日。
第九條 物業(yè)管理委員會(huì)委員人選通過下列方式產(chǎn)生：
（一）社區(qū)黨組織推薦；
（二）居民委員會(huì)、村民委員會(huì)推薦；
（三）業(yè)主自薦或者聯(lián)名推薦。
其中自薦、推薦的人選人數(shù)應(yīng)當(dāng)為物業(yè)管理委員會(huì)總?cè)藬?shù)的兩倍以內(nèi)。聯(lián)名業(yè)主應(yīng)當(dāng)不少于10人。推薦人選應(yīng)當(dāng)經(jīng)本人同意。
公示截止日后7日內(nèi)，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織居民委員會(huì)、村民委員會(huì)根據(jù)人選自薦、推薦情況，確定物業(yè)管理委員會(huì)委員名單。其中，物業(yè)管理委員會(huì)主任由居民委員會(huì)、村民委員會(huì)代表?yè)?dān)任。副主任由居民委員會(huì)、村民委員會(huì)指定一名業(yè)主代表?yè)?dān)任。
第十條 物業(yè)管理委員會(huì)委員姓名、職業(yè)、住址等應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置至少兩處公示。公示期限不得少于7日。如有異議的，應(yīng)書面向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在7日內(nèi)完成核查，并將核查結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。
第十一條 成立業(yè)主大會(huì)但是尚未成立業(yè)主委員會(huì)的，物業(yè)管理委員會(huì)自成立之日起30日內(nèi)，持下列材料向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府申請(qǐng)備案：
（一）業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄和會(huì)議決定；
（二）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
（三）管理規(guī)約。
街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對(duì)以上材料進(jìn)行核實(shí)，符合要求的，5個(gè)工作日內(nèi)予以備案，并出具業(yè)主大會(huì)備案證明和印章刻制證明。物業(yè)管理委員會(huì)持業(yè)主大會(huì)備案證明和印章刻制證明向公安機(jī)關(guān)申請(qǐng)刻制業(yè)主大會(huì)印章，持街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府出具的成立證明申請(qǐng)刻制物業(yè)管理委員會(huì)印章。
未成立業(yè)主大會(huì)的，物業(yè)管理委員會(huì)于成立之日由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府自行備案。物業(yè)管理委員會(huì)持街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府出具的成立證明申請(qǐng)刻制物業(yè)管理委員會(huì)印章。
第十二條 物業(yè)管理委員會(huì)負(fù)責(zé)組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項(xiàng)，接受街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)黨組織、居民委員會(huì)、村民委員會(huì)的指導(dǎo)和監(jiān)督，接受業(yè)主監(jiān)督。組織業(yè)主行使下列職責(zé)：
（一）推動(dòng)符合條件的物業(yè)管理區(qū)域成立業(yè)主大會(huì)、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)；
（二）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議或者全體業(yè)主會(huì)議，報(bào)告年度物業(yè)管理的實(shí)施情況和物業(yè)管理委員會(huì)履職情況；
（三）組織業(yè)主選聘、解聘物業(yè)服務(wù)人，確定或者調(diào)整物業(yè)服務(wù)方式、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)價(jià)格，代表業(yè)主與物業(yè)服務(wù)人簽訂物業(yè)服務(wù)合同，與解聘的物業(yè)服務(wù)人進(jìn)行交接；
（四）組織業(yè)主決定共用部分的經(jīng)營(yíng)方式，擬定共有部分、共有資金使用與管理辦法；
（五）組織業(yè)主籌集、管理和使用專項(xiàng)維修資金；
（六）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，督促業(yè)主交納物業(yè)費(fèi)，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)人履行物業(yè)服務(wù)合同；
（七）組織業(yè)主制定或者修改管理規(guī)約、議事規(guī)則，監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施，對(duì)業(yè)主、物業(yè)使用人違反管理規(guī)約的行為進(jìn)行制止；
（八）制作和保管會(huì)議記錄、共有部分的檔案、會(huì)計(jì)憑證和賬簿、財(cái)務(wù)報(bào)表等有關(guān)文件；
（九）定期向業(yè)主通報(bào)工作情況；
（十）在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配合行政執(zhí)法機(jī)關(guān)開展執(zhí)法工作；
（十一）配合、支持居民委員會(huì)、村民委員會(huì)依法履行職責(zé)，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督；
（十二）業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主共同決定賦予的其他職責(zé)。
組織業(yè)主共同決定可以采用書面形式或者通過市住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門建立的電子投票系統(tǒng)進(jìn)行。
第十三條 物業(yè)管理委員會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照議事規(guī)則的規(guī)定召開，每?jī)蓚€(gè)月召開一次。經(jīng)物業(yè)管理委員會(huì)主任或者物業(yè)管理委員會(huì)三分之一以上委員提議，可以召開物業(yè)管理委員會(huì)臨時(shí)會(huì)議。
物業(yè)管理委員會(huì)會(huì)議由主任召集和主持，主任因故不能履行職責(zé)，可以委托副主任召集和主持，三分之一以上委員提出召開物業(yè)管理委員會(huì)會(huì)議的，主任應(yīng)當(dāng)組織召開會(huì)議。
物業(yè)管理委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員且過半數(shù)業(yè)主代表委員參加。業(yè)主代表委員不能委托代理人參加會(huì)議。
物業(yè)管理委員會(huì)作出的決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)過半數(shù)委員簽字同意。會(huì)議結(jié)束后3日內(nèi)，物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將會(huì)議情況以及確定事項(xiàng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示10個(gè)工作日。
物業(yè)管理委員會(huì)全體成員有同等表決權(quán)。
第十四條 物業(yè)管理委員會(huì)委員有下列情形之一的，委員資格自情形發(fā)生之日起自然終止，由物業(yè)管理委員會(huì)向業(yè)主公示，并應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi)向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府辦理變更：
(一)不再是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主或者物業(yè)使用人；
(二)以書面形式向物業(yè)管理委員會(huì)提出辭職；
(三)因健康等原因無法履行職責(zé)且未提出辭職。
物業(yè)管理委員會(huì)委員一年內(nèi)累計(jì)缺席物業(yè)管理委員會(huì)會(huì)議總次數(shù)一半以上，或者不再符合本辦法規(guī)定的委員條件的，物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府依法終止其委員資格。
第十五條 物業(yè)管理委員會(huì)相關(guān)工作經(jīng)費(fèi)及委員津貼由業(yè)主承擔(dān)的，應(yīng)當(dāng)由全體業(yè)主共同決定。
第十六條 物業(yè)管理委員會(huì)的任期一般不超過3年。期滿仍未推動(dòng)成立業(yè)主大會(huì)、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府重新組建物業(yè)管理委員會(huì)。
第十七條 已成立業(yè)主大會(huì)、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，并按照規(guī)定備案的，或者因物業(yè)管理區(qū)域調(diào)整、房屋滅失等其他客觀原因致使物業(yè)管理委員會(huì)無法存續(xù)的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi)解散物業(yè)管理委員會(huì)，收回物業(yè)管理委員會(huì)印章，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。
第十八條 物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對(duì)物業(yè)管理委員會(huì)作出的違反法律法規(guī)和規(guī)章的決定，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。
第十九條 本辦法由北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)負(fù)責(zé)解釋。
第二十條 本辦法自2021年3月31日起實(shí)施。