近期，北京首批入市地塊的限房?jī)r(jià)項(xiàng)目即將開始銷售，7日，北京市住建委發(fā)布相關(guān)政策并征求意見。
北京市住建委發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)限房?jī)r(jià)項(xiàng)目銷售管理的通知(征求意見稿)》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)擬規(guī)定，限房?jī)r(jià)項(xiàng)目銷售時(shí)如與周邊同品質(zhì)商品房差價(jià)較大，整體收購(gòu)后轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)住房。這兩種住房有何區(qū)別?新政對(duì)購(gòu)房者和樓市又有何影響呢?
什么是限價(jià)房和共有產(chǎn)權(quán)房?
北京的住房模式非常多，很多人搞不清這兩種住房到底是什么。
限房?jī)r(jià)項(xiàng)目，是指按北京市“限房?jī)r(jià)、控地價(jià)”方式競(jìng)得土地的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目。2016年北京“930新政”提出這一土地出讓方式，在嚴(yán)控地價(jià)的同時(shí)，對(duì)項(xiàng)目未來(lái)房?jī)r(jià)進(jìn)行預(yù)測(cè)，試點(diǎn)采取限定銷售價(jià)格并將其作為土地招拍掛條件，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自持部分住宅作為租賃房源，滿足城市居民租房需求。
共有產(chǎn)權(quán)住房是指政府提供政策支持，由建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)，銷售價(jià)格低于同地段、同品質(zhì)商品住房?jī)r(jià)格水平，并限定使用和處分權(quán)利，實(shí)行政府與購(gòu)房人按份共有產(chǎn)權(quán)的政策性商品住房。
哪種限房?jī)r(jià)項(xiàng)目要轉(zhuǎn)成共有產(chǎn)權(quán)房?
《通知》擬規(guī)定，限房?jī)r(jià)項(xiàng)目可售住房銷售限價(jià)與評(píng)估價(jià)比值高于85%的，由開發(fā)建設(shè)單位按限價(jià)規(guī)定自行銷售;比值不高于85%的，由市保障房中心收購(gòu)轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房。
舉個(gè)例子，假設(shè)一個(gè)限房?jī)r(jià)項(xiàng)目拍地的時(shí)候規(guī)定將來(lái)銷售限價(jià)為4萬(wàn)元/平米，后來(lái)進(jìn)行評(píng)估的市場(chǎng)價(jià)格為5萬(wàn)元/平米，前后兩者相除得到的比值是80%，低于85%。那么這個(gè)項(xiàng)目就將轉(zhuǎn)成共有產(chǎn)權(quán)住房。
也就是說(shuō)，如果限房?jī)r(jià)項(xiàng)目的價(jià)格明顯低于周邊商品房?jī)r(jià)，就將被收購(gòu)為共有產(chǎn)權(quán)房。
根據(jù)《通知》，85%的比例并非一成不變，在實(shí)施過(guò)程中可根據(jù)市場(chǎng)變化和銷售狀況適當(dāng)調(diào)整。
資料圖：北京市豐臺(tái)區(qū)小屯路某小區(qū)外景。中新網(wǎng)邱宇 攝
受影響的限房?jī)r(jià)項(xiàng)目多嗎?
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴中新網(wǎng)記者，有可能有產(chǎn)權(quán)變化的，只有最稀缺的核心位置的房源。
“有影響的其實(shí)只有位于五環(huán)內(nèi)的少數(shù)項(xiàng)目。整體看，最多有10個(gè)項(xiàng)目有可能會(huì)被轉(zhuǎn)成共有產(chǎn)權(quán)，五環(huán)外項(xiàng)目轉(zhuǎn)變可能性都不大。”張大偉說(shuō)。
58安居客房產(chǎn)研究院北京分析師李震表達(dá)了類似的看法，他說(shuō)，對(duì)于目前已經(jīng)推出的限價(jià)房地塊，僅有少量項(xiàng)目或?qū)⑹艿接绊憽?/p>
對(duì)購(gòu)房者有何影響?
從《通知》內(nèi)容來(lái)看，既堅(jiān)持了剛需優(yōu)先，又兼顧改善需求。
《通知》擬規(guī)定，收購(gòu)轉(zhuǎn)化的共有產(chǎn)權(quán)住房，具備本市共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)房資格的家庭均可申購(gòu)，其中項(xiàng)目所在區(qū)戶籍和在項(xiàng)目所在區(qū)工作的本市其他區(qū)戶籍、非京籍家庭作為優(yōu)先組配售。
具備共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)房資格的家庭選購(gòu)后仍有剩余房源的，市保障房中心可向具備本市購(gòu)房資格的無(wú)房居民家庭進(jìn)行銷售，其中建筑面積大于140平米的住房可向具備本市購(gòu)房資格的居民家庭進(jìn)行銷售。
北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)陳志指出，對(duì)于申請(qǐng)共有產(chǎn)權(quán)房的家庭而言，多以無(wú)房或收入偏低家庭為主，對(duì)于有一定收入又無(wú)房，想要一步到位置業(yè)的家庭，在梯隊(duì)中也是靠前的。制度上更多的是優(yōu)先保障無(wú)房家庭，對(duì)于無(wú)房的和需要改善的但又符合條件的家庭也給予一定的考慮。
民眾在2017年北京春季房展會(huì)上的某樓盤展臺(tái)咨詢。中新網(wǎng)程春雨 攝
對(duì)樓市有何影響?
有人提出，85%比值的規(guī)定，是否意味著政府認(rèn)為將來(lái)房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)上漲，從而會(huì)造成限房?jī)r(jià)項(xiàng)目與周邊商品房的價(jià)差?
對(duì)此，北京市住建委方面指出，《通知》的目的是為貫徹落實(shí)“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，促進(jìn)北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
李震接受中新網(wǎng)記者采訪時(shí)指出，從官方的解釋可看出，這一政策主要還是為了控制土地出讓價(jià)格、防止出現(xiàn)“地王”，并對(duì)周邊房產(chǎn)定價(jià)做出引導(dǎo)。
談到對(duì)樓市的影響，李震認(rèn)為，政策落地后，經(jīng)由政府收購(gòu)的共有產(chǎn)權(quán)房，大大壓縮了限價(jià)房的牟利空間。也將打壓很多購(gòu)房者“買到就是賺到”的“非住”動(dòng)機(jī)。使得限房?jī)r(jià)項(xiàng)目真正回歸“房住不炒”的目的。
張大偉說(shuō)，共有產(chǎn)權(quán)房可流轉(zhuǎn)，但投資屬性非常弱，未來(lái)通過(guò)共有產(chǎn)權(quán)小戶型作為跳板，獲得升值的概率已經(jīng)非常低。