中華人民共和國國家計量技術(shù)規(guī)范（JJF1058－1998）

                 中華人民共和國國家計量技術(shù)規(guī)范（JJF1058－1998）

                     （國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局1998年12月22日批準實施）
一、概述
1、范圍
本規(guī)范適用于商品房銷售活動中各類房屋銷售面積的測量與計算。
2、引用文獻
本規(guī)范引用下列文獻：
GBJ96－1986住宅建筑設(shè)計規(guī)范；
建設(shè)部建房[1995]517號 商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī) 則；
CH5001－1991 房產(chǎn)測量規(guī)范。
使用規(guī)范時，應(yīng)注意使用上述引用文獻的現(xiàn)行有效版本。
3、定義
本規(guī)范采用以下定義：
3.1 商品房銷售面積
－－商品房整幢出售，其銷售面積為整幢商品房的建筑面積（地下室作為
人防工程的，應(yīng)從整幢商品房的建筑面積中扣除）。
－－商品房按“套”或“單元”出售，其銷售面積為購房者所購買的套內(nèi)
或單元內(nèi)建筑面積（以下簡稱套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分攤的共有建筑面積之和。
3.2 整幢房屋建筑面積
整幢房屋建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積
之和，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層
高2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑。
3.3 套內(nèi)建筑面積
套內(nèi)建筑面積系指套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積及套內(nèi)陽臺建筑面積之
和。
3.4 套內(nèi)使用面積
套內(nèi)使用面積系指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻線水
平投影計算。
3.5 套內(nèi)墻體面積
商品房各套（單元）內(nèi)使用空間周圍的維護和承重墻體，有共有墻及非共
用墻兩種。
商品房各套（單元）之間的分隔墻、套（單元）與公用建筑空間之間的分
隔墻以及外墻（包括山墻）均為共用墻，共用墻墻體水平投影面積的一半計入
套內(nèi)墻體面積。
非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。
3.6 陽臺建筑面積
陽臺建筑面積系指陽臺地面底板外沿在水平面的投影。
3.7 套內(nèi)陽臺建筑面積
套內(nèi)陽臺建筑面積系指套內(nèi)各陽臺建筑面積之和。
3.8 共有建筑面積
房屋共有建筑面積系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。
3.9 共有建筑面積分攤系數(shù)
整幢建筑物的共有建筑面積與整幢建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和的比
值，即為共有建筑面積分攤系數(shù)。
3.10應(yīng)分攤的共有建筑面積
應(yīng)分攤的共有建筑面積為套內(nèi)建筑面積與共有建筑面積分攤系數(shù)之積。
二、測量要求
4、房屋邊長測量應(yīng)連續(xù)測量兩次取平均值（中數(shù)*）,兩次測量讀數(shù)之差
（較差*）不超過表1規(guī)定。
表1 單位：m
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
鋼卷尺△L’＝±0.0005L（L>10）
＝±0.001L（L≤10）
△L’一兩次測量讀數(shù)之差
L－被測邊長
手持式測距儀 ｜△L’｜≤0.005
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
5、房屋分段邊長之和與房屋總邊長之差△L不超過（1）式規(guī)定：
n
△L＝±0.004∑L1 （1）
i=1
式中：n－房屋邊段數(shù)；
L1－分段邊長，i=1、2、3……n。
6、商品房面積測量標準不確定度u（中誤差*）如（2）式所示。
商品房面積測量標準不確定度：
u≤（0.02S+0.001S） （2）
式中：S－商品房實測面積，單位：平方米。
其擴展不確定度（限差*）：
U＝2u（p=95%）
*測繪行業(yè)術(shù)語。
三、測量項目與測量設(shè)備
7、測量項目如表2所示
表2
-------------------------------------
代號 測量項目
S1 套內(nèi)使用面積
S2 套內(nèi)陽臺建筑面積
S3 套內(nèi)墻體面積
S4 套內(nèi)建筑面積
S5 應(yīng)分攤的共有建筑面積
S6 套房銷售面積
S7 整幢商品房的建筑面積
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8、用于商品房面積測量的設(shè)備如表3所示，也可選用不低于表3給出技術(shù)
指標要求的其它測量設(shè)備。
上述測量設(shè)備須經(jīng)法定計量檢定機構(gòu)檢定合格且有效期內(nèi)方可使用。
表3
------------------------------------------------------------------
序號 測量設(shè)備名稱 主要技術(shù)指標
1 鋼卷尺 示值誤差±（0.3+0.2L）mm
式中：L－以米為單位的被測距離值
2 刻度直角鋼尺 測量面垂直度：0.5mm/500mm
示值誤差±0.48mm
3 手持式測距儀 測量范圍：（0－140）m
擴展不確定度：5mm（p=95%）
4 經(jīng)緯儀 J2級
5 拉力計 測量范圍：（0－100）N
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四、測量方法與面積計算
9、測量前準備
9.1 商品房測量前應(yīng)參照購房協(xié)議實地調(diào)查，對分戶權(quán)界線及房屋公用共
有部位進行確認，按附錄1對計入建筑面積的部位進行確認。
9.2 房屋面積測量平面草圖應(yīng)實地繪制，樓房要分層繪制。盡量按幾何圖
形分塊，并編寫序號。
房屋面積測量平面草圖是房屋面積測量與計算的原始依據(jù)，其式樣見附錄
5。
10、測量點位的選取
10.1 套內(nèi)房屋邊長測量
測點一般取距地面1.2m±0.2m的高度，在房屋的兩個長邊、兩個短邊的
1/6和5/6位置，兩測點應(yīng)保持水平。房屋邊長較長時，應(yīng)適當增加測點數(shù)。
10.2 墻體厚度測量
測點一般取距地面1.2m±0.2m的高度，距門（窗）框（左、右兩點）0.2m
位置。
10.3 陽臺邊長測量
陽臺邊長測量選點參照10.1，陽臺的長、寬每邊選取兩個測量點。
10.4 整幢建筑物外圍尺寸測量
測點一般取建筑物外墻勒腳以上距地面1.2m±0.2m的高度緊貼墻面的水
平位置。當無法選取上述測點的位置時，可選取盡可能靠近上述測點位置為測
量點位，或用刻度直角鋼尺在被測長度的兩個端面的延長線上選取等效測量點
位。
室內(nèi)分段測量之和（含墻身厚度）與房屋外廊的全長的差值滿足第5條要
求時，應(yīng)以房屋外廊數(shù)據(jù)為準，分段測量的數(shù)據(jù)按比例配賦。超差需進行復(fù)測。
11、測量方法與面積計算
11.1 套內(nèi)使用面積
以矩形房屋測量為例：
用鋼卷尺（或測距儀）測量套內(nèi)各矩形房間長邊、短邊的邊長，在每個測
點上，使測量線與被測量邊保持平行，連續(xù)測量兩次，兩次測量值之差應(yīng)不超
過表1規(guī)定。
取連續(xù)兩次測量值的平均值作為一個測量點的測量值，以各測點的測量值
的平均值分別作為長邊和短邊的邊長測量結(jié)果L1i和D1i。讀數(shù)精確到0.001m。
套內(nèi)房間邊長測量值時，對已進行墻面裝修的，應(yīng)加上裝飾面厚度1。
裝飾面厚度可參考結(jié)構(gòu)設(shè)計施工總說明或地區(qū)標準圖集說明，按墻面材料
種類、原料配比計算。
套內(nèi)第i個矩形房間使用面積
S1i=（L1i+2I）（D1i+2I）
套內(nèi)使用面積
n
S1＝∑S（5）
i=1
n—矩形房間數(shù)（或矩形塊數(shù)）；
i＝1，2，…n。
11.2 套內(nèi)陽臺建筑面積
套內(nèi)陽臺建筑面積S2為套內(nèi)各陽臺建筑面積之和。其中矩形陽臺建筑面
積按11.1測量方法測量陽臺圍護結(jié)構(gòu)的長、寬，對有共用墻體的，應(yīng)計算一半
墻體面積。
11.3 套內(nèi)墻體面積
靠近門窗部位的墻體厚度可直接測量，其他無法直接測量的，測量墻體的
內(nèi)外尺寸，計算差值求得。對于已進行墻面裝飾的，需減去裝飾面厚度。
對于磚墻結(jié)構(gòu)，按設(shè)計圖紙的標準說明，取實測值最接近的設(shè)計值作為墻
體厚度；對于其他不屬于標準厚度的墻體，按實測值計算。
各墻體長度乘以墻體厚度得出各墻體面積。
套內(nèi)墻體面積S3為共用墻體面積的一半與全部非共用墻體面積之和。
11.4 套內(nèi)建筑面積
11.4.1 套內(nèi)建筑面積S4應(yīng)為11.1、11.2和11.3測量結(jié)果之和。
S4＝S1＋S2＋S3 （6）
11.4.2 套內(nèi)建筑面積還可用下述方法測得。沿各套建筑結(jié)構(gòu)外圍，用鋼卷
尺（或測距儀）測量各部分的長邊、短邊，按11.3的方法測量和計算出各外墻
墻體厚度。再分別計算出長邊平均值與其兩端墻體厚度一半的差值、短邊平均
值與其兩端墻體厚度一半的差值，則兩差值的乘積與各套內(nèi)陽臺建筑面積之和
即為各被測套內(nèi)建筑面積S4。
11.5 各套應(yīng)分攤的共有建筑面積
11.5.1 共有建筑面積應(yīng)參照上述有關(guān)測量方法進行測量。
11.5.2 共用建筑面積分攤的原則和方法見附錄2。
11.5.3 各套應(yīng)分攤的共有建筑面積S5計算
a．多層商品住宅樓中各套應(yīng)分攤的共有建筑面積
共有建筑面積
共有建筑面積分攤系數(shù)（幢）＝-----------------
各套內(nèi)建筑面積之和
各套分攤的共有建筑面積＝各套內(nèi)建筑面積×共有建筑面積分攤系數(shù)
（幢）
b．多功能綜合樓中各套應(yīng)分攤的共有建筑面積

本幢房屋共有建筑面積
共有建筑面積分攤系數(shù)（幢）＝-----------------------------------
幢內(nèi)各功能區(qū)建筑面積之和

本功能區(qū)分攤的共有建筑面積＝本功能區(qū)自有建筑面積×共有建筑面積
分攤系數(shù)（幢）

本功能區(qū)獨用的 本功能區(qū)分攤的
共有建筑面積 ＋ 共有建筑面積
共有建筑面積分攤系數(shù)（功能區(qū)）＝------------------------------------
本功能區(qū)內(nèi)各套建筑面積之和

同功能區(qū)內(nèi)某戶（套）＝同功能區(qū)內(nèi)某套建筑面積×分攤的共有建筑面積
共有建筑面積分攤系數(shù)（功能區(qū)）

11.6 套（單元）房銷售面積
套房銷售面積S6應(yīng)為套內(nèi)建筑面積S4與本套分攤的共有建筑面積S5之和。
S6＝S4＋S5 （7）
11.7 整幢商品房建筑面積
測量整幢商品房建筑面積S7時，用鋼卷尺在房屋外側(cè)勒腳以上處測量房
屋外圍的兩個長邊、兩個短邊，應(yīng)符合10.4的要求。當測量距離大于30m時，
在鋼卷尺零刻線端鉤上拉力計，當拉力計示值達到50N時，讀取邊長測量值。
測量時現(xiàn)場溫度與檢定時溫度相差±15℃以上，應(yīng)按下式進行溫度修正。
△Lt(t為下角)=L20（a1-a2）（t-20） （8）
式中：Lt－－溫度t時尺長修正值；
L20－－20℃時尺長；
t－－測量現(xiàn)場的溫度；
a1－－鋼卷尺的線膨脹系數(shù)；
a2－－被測墻體的線膨脹系數(shù)；
若用激光測距儀測量房屋外圍邊長時，測距儀的前沿要緊貼被測邊長的起
點，激光束應(yīng)投射到位于被測邊末端的目標板上，并使光束兩端在同一水平
面。
在高海拔地區(qū)使用手持式激光測距儀，空氣折射率對被測距離的修正量計
算公式見附錄4。
11.8 非矩形房屋面積與計算
非矩形房屋面積測量與計算按附錄3進行。
五、測量結(jié)果的處理
12.1 分攤系數(shù)保留在小數(shù)點后4位以上。
12.2 所有面積計算過程中保留到小數(shù)點后3位。
所有面積計算結(jié)果保留到小數(shù)點后2位，單位為平方米。
12.3 商品房銷售面積測量結(jié)果按附錄6格式出具（測量報告）。
（注：附錄1、附錄2、附錄3、附錄4、附錄5、附錄6、附錄7等內(nèi)容省略。